大河报·大河客户端记者 孙煊哲

　　本报讯8月1日，大河客户端记者从河南省住建厅获悉，为进一步规范住房租赁市场，该厅联合省工商局已经联合印发《住房租赁合同示范文本》（试行），今后租房签合同将有范本可依。

　　在之前召开的《2017全省加快发展住房租赁市场现场会》上，省住建厅副厅长张达表示，我省租赁市场还存在着供应总量不平衡、供应结构不合理、制度措施不完善，特别是供应主体较为单一等问题。在实际的租赁行为中，往往存在租赁关系不稳定，当事人权益得不到保护的情况。同时，租赁双方因续约、提前终止租约、公用事业费交缴以及住房装修、设备、家具质量、维修乃至第三方损失等问题而产生的各类纠纷也很多。

　　数据显示，郑州每年有300万流动人口需要租赁住房。并且近年来，大量的租赁纠纷被诉诸法院，仅仅以2016年为例，租赁纠纷就在一万件以上，还有潜在的各类租赁纠纷争议更是社会隐患。所以制定示范文本，规范房屋租赁市场，保护交易主体合法权利是社会发展和市场增量的迫切需求。

　　省住建厅相关负责人告诉记者，近年来，国家层面正积极推进建立租购并举的住房制度，加快住房租赁市场的立法。中央经济工作会议和政府工作报告均对住房租赁提出了要求。为贯彻落实国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、河南省政府第167号令《河南省房屋租赁管理办法》以及河南省政府（豫政[2016]85号）文件，省住房城乡建设部门会同省工商部门联合制定了本次《住房租赁合同示范文本》（试行）。

　　“在通常情况下，承租人往往处在弱势地位，面对房东拿出的租房合同，即使其中有漏洞或不平等条款也只能无奈接受。”范本制定参与者、河南荟智源策律师事务所主任王建军表示，在实践中经常遇到权属不清、转租、房东随意涨房租、随意撵走租客或者承租的房屋正常损耗无人修理等不公平的待遇，由于当初签合同时没有做相关约定或约定不清，所以遇到这些情况承租人想维权也非常困难。如果使用示范文本就能最大程度避免出现上述住房租赁市场乱象。

　　永威置业营销中心总经理张晓征认为，示范文本的出台有助于规范全省住房租赁市场秩序，为培育和发展住房租赁市场具有重要意义。并且对租赁合同双方的权益能够得到更好的保障，减少因房屋租赁合同不规范引起的争议、纠纷。

　　记者了解到，示范文本共十四条通用条款，八个附件组成。对房屋权属情况、租赁期限、租金支付、出租房屋的要求和限制、租赁登记备案、房屋修缮及费用、双方的权利和义务等方面都作出了明确的约定。王建军认为示范文本亮点颇多：

　　亮点1：出租房屋主体和权利来源

　　示范文本第一条，房屋权属情况和出租方式：特别对影响合同效力的情形给予提示，包括所有权人、购房人（尚未办理产权证）、抵押、共有人、转租。示范文本对此进行了明确约定和提示。

　　解读：这样很好的保护了承租人的知情权。对于承租人来说，房屋具体情况的信息是不对称的，但承租人想要维护自身合法权益就必须需要详细了解房屋权属、房屋现状、权利限制等各类情况。示范文本对这些房屋重要信息进行了提示，以避免房屋权属瑕疵和隐瞒房屋真实现状的情形发生。

　　亮点2：居住人数和禁止性规定

　　在该示范文本中的第二条，约定了房屋居住人数。不得在厨房、卫生间、阳台和地下储藏室居住。单间最多居住人数和人均租住建筑面积应当符合当地人民政府的规定。

　　解读：这就在一定程度上杜绝了群租乱象以及由于擅自改造房屋功能用途居住或承租人不当使用房屋造成的安全事故及安全隐患。并且居住人数的约定也便于逐步完善租赁人口信息大数据，为住房租赁信息化平台提供准确信息。

　　亮点3：签合同再备案或可享受租购同权

　　示范文本中规定，住房租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府住房城乡建设（房地产）主管部门或其委托的部门办理房屋租赁登记备案。

　　解读：在实践中租赁合同备案率一直很低。究其缘由主要是备案登记麻烦、备案与不备案合同的法律效力一样、合同备案并没有相应的鼓励措施，因此备案积极性不高。

　　但近年来，国家和地方政府密集出台的关于发展住房租赁市场的法规、政策性文件，对租赁备案给予了诸多政策支持。主要有：一是给予税收优惠。对登记备案的住房租赁企业、机构和个人，在增值税、个人所得税等方面给予减税和扶持政策。二是保障承租人依法享有基本公共服务，“租购同权”。对于非本地户籍承租人，包括在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生等，按照《居住证暂行条例》等有关规定，经备案的住房租赁合同可作为具有稳定居所的证明，承租人可申领居住证，享受与当地户籍人口同等的义务教育、卫生等国家规定的基本公共服务。三是备案便捷。除了房管部门本案以外，以后在住房租赁信息化平台甚至手机上都可以备案。

　　亮点：4：不得随意涨房租、稳定租期

　　示范文本第四条约定：租赁期间，出租人不得单方面上调房屋租金。有租金涨幅的，必须在合同中明确约定涨幅标准。

　　亮点5：房屋修缮和责任主体

　　示范文本第七条规定了房屋使用过程中维护、维修方面进行了公平分配双方责任和范围以及期限，并提示当事人进行选择约定。

　　解读：在实践中的租赁合同一般对房屋的维护维修方面的要么是没有约定要么是将全部责任分配给承租人，或者在维修主体和费用方面产生争议。但从司法判例中均认为，房屋及其附属物品、设施设备因自然属性或合理使用等导致损毁的，或者房屋本身存在不符合安全条件可能危及人身安全的，出租人是有责任进行修复的，租赁合同中出租人的主要义务就是能够提供正常使用和安全的房屋，否则，出租人的合同目的就没办法实现。

　　王建军称，除上述以外，示范文本还在合同解除、房屋租赁成交方式、附件选项选择性适用等方面均有许多亮点，为规范住房租赁市场，合法、合理保护租赁双方当事人权益起到了积极的作用。

　　附合同范本：

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